據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)商成本費(fèi)組成中，稅款成本費(fèi)僅次土地價(jià)格和建安成本，位居第三大成本費(fèi)。在預(yù)征環(huán)節(jié)，各類稅賦已達(dá)銷售總額的8%～12%；新項(xiàng)目完畢開展結(jié)算，則廣泛達(dá)到15%～25%，一線城市會(huì)超過25%左右。怎樣減少稅賦，而且操縱相對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)性？這必須房地產(chǎn)開發(fā)商在稅務(wù)籌劃上多狠下功夫。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，傳統(tǒng)式的稅務(wù)籌劃集中化在土增上，土增籌備的整體構(gòu)思是，減少增值額從而減少增值率，以超過少繳乃至不繳土增的目地。土增的籌備方式關(guān)鍵有下列幾類：

（1）、運(yùn)用零界點(diǎn) 依照民法要求，經(jīng)營者修建一般規(guī)范住房售賣，增值額未超出扣減新項(xiàng)目額度的20%時(shí)，免稅土增。從稅收籌劃的視角考慮到，公司可挑選適度的開發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)劃方案，防止因增值率稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致稅賦的提升。 因?yàn)橥猎隹捎盟腏 超率累進(jìn)稅率，當(dāng)增值率超出50%、100%、200%時(shí)，就會(huì)可用更高的征收率。公司能夠運(yùn)用土增的零界點(diǎn)開展籌備，防止出現(xiàn)可用更高一J 征收率的狀況。

（2）、收益分散化 針對(duì)包括室內(nèi)裝修和有關(guān)機(jī)器設(shè)備的房子，能夠考慮到將合同書分2次簽署。更先和消費(fèi)者簽署毛壞房買賣合同，接著和消費(fèi)者簽署安裝設(shè)備及其房屋裝修合同。歷經(jīng)那樣解決，房地產(chǎn)開發(fā)商僅就毛壞房買賣合同交納土增，進(jìn)而超過避稅的目地。

（3）、挑選適度的貸款利息扣減方式 房地產(chǎn)開發(fā)商貸款利率扣減的額度分成二種狀況，一種是在銀行業(yè)類似逾期貸款利率的程度內(nèi)按實(shí)扣減，另一種是按民法要求的房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成本的10%之內(nèi)扣減。這二種扣減方法為公司開展稅務(wù)籌劃出示了室內(nèi)空間，公司可依據(jù)本身具體情況，挑選較高的一種開展扣減。

（4）、代收費(fèi)用劃入樓價(jià) 許多房產(chǎn)開發(fā)公司在市場(chǎng)銷售開發(fā)設(shè)計(jì)商品時(shí)，會(huì)替代有關(guān)企業(yè)或單位扣除一些價(jià)外費(fèi)用，例如煤氣管道初裝費(fèi)、有線數(shù)字電視初裝費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及其一部分ZF 部門股票基金等。這種花費(fèi)一般先由房地產(chǎn)開發(fā)商扣除，后由房地產(chǎn)開發(fā)商按照規(guī)定轉(zhuǎn)交到授權(quán)委托企業(yè)，有的房地產(chǎn)開發(fā)商還會(huì)因而然而有盈余。針對(duì)代收費(fèi)用有二種解決方式，一 種是將代收費(fèi)用記入樓價(jià)中往購方一并扣除；第二種是在樓價(jià)以外獨(dú)立扣除。是不是將代收費(fèi)用記入樓價(jià)針對(duì)測(cè)算土增的增值額不容易造成危害，可是會(huì)危害房產(chǎn)開發(fā)的固定成本，也就會(huì)危害可用的增值率，從而危害土增的稅額。公司運(yùn)用這一要求能夠開展稅務(wù)籌劃，挑選一 種處理過程。

（5）、提升扣減新項(xiàng)目額度 在銷售市場(chǎng)能夠接納的范圍之內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠采用適度增加公共基礎(chǔ)設(shè)施的資金投入，改進(jìn)住宅小區(qū)自然環(huán)境，提升室內(nèi)裝修J 別，以提升扣減新項(xiàng)目額度，進(jìn)而使增值率減少。資金投入的成本費(fèi)能夠根據(jù)提升市場(chǎng)價(jià)獲得賠償，增加公共基礎(chǔ)設(shè)施資金投入可以提升商品的競(jìng)爭(zhēng)能力，擴(kuò)張銷售市場(chǎng)知名度，可以說是一舉多得。要留意的是提升扣減新項(xiàng)目額度并不等于虛開建安F票虛報(bào)成本費(fèi)，虛開建安F票歸屬于偷逃稅的個(gè)人行為。

（6）、花費(fèi)遷移、增加項(xiàng)目成本 企業(yè)會(huì)計(jì)制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的“期間費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”和建筑項(xiàng)目的“開發(fā)設(shè)計(jì)間接費(fèi)用”并沒有嚴(yán)苛的定義。在具體業(yè)務(wù)流程中，開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目的行政管理學(xué)、服務(wù)支持、服務(wù)保障等也沒法與總公司的業(yè)務(wù)流程截然分離，一些花費(fèi)的稅前列支接近成本費(fèi)用與開發(fā)設(shè)計(jì)花費(fèi)中間。公司在機(jī)構(gòu)組織機(jī)構(gòu)上能夠向開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目歪斜，把能劃入開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目的工作人員盡可能列入開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目定編，把企業(yè)總部和開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目混和應(yīng)用的機(jī)器設(shè)備劃入開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目應(yīng)用。那樣把本應(yīng)由成本費(fèi)用稅前列支的花費(fèi)記入了開發(fā)設(shè)計(jì)間接費(fèi)用，增加的修建固定成本，會(huì)產(chǎn)生1.3倍（1+20%+10%）的扣減額度，進(jìn)而減少增值額和增值率。

（7）、成本計(jì)算目標(biāo)籌備 房產(chǎn)公司在另外開發(fā)設(shè)計(jì)好幾處房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，能夠各自結(jié)轉(zhuǎn)，還可以合拼結(jié)轉(zhuǎn)，二種方法所交納的稅額是不一樣的，這就為公司挑選結(jié)轉(zhuǎn)方法出示了稅務(wù)籌劃的室內(nèi)空間。一般來講，合拼結(jié)轉(zhuǎn)的稅款權(quán)益大一些，但也存有各自結(jié)轉(zhuǎn)更有益的狀況。具體來講，對(duì)同一地址、結(jié)構(gòu)特征同樣的人群開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目，假如動(dòng)工、完工時(shí)間貼近，又由同一施工人員工程施工，能夠合拼為一個(gè)成本計(jì)算目標(biāo)。對(duì)某些經(jīng)營規(guī)模很大、施工期較長的開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目，能夠按開發(fā)設(shè)計(jì)新項(xiàng)目的一定地區(qū)或一部分，區(qū)劃成本計(jì)算目標(biāo)。

（8）、運(yùn)用合作建房 依照民法要求，針對(duì)一方出地，一方出資產(chǎn)，彼此合作建房，完工后按占比分房自購的，暫免征繳土增。房產(chǎn)開發(fā)公司可靈活運(yùn)用此項(xiàng)現(xiàn)行政策，挑選合作建房的方法開展新項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)。

（9）、運(yùn)用代蓋房 代蓋房指房產(chǎn)開發(fā)公司代顧客開展房產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)設(shè)計(jì)進(jìn)行后向顧客收替代建收益的個(gè)人行為。房地產(chǎn)開發(fā)商假如有代蓋房業(yè)務(wù)流程，其收益歸屬于勞務(wù)公司收益特性，不歸屬于土增的繳稅范疇。房產(chǎn)開發(fā)公司可運(yùn)用代蓋房方法緩解稅賦，但前提條件是在開發(fā)設(shè)計(jì)之初就能明確終端用戶，推行定項(xiàng)開發(fā)設(shè)計(jì)。

（10）、在合理合法的前提條件下推遲土增結(jié)算時(shí)段房產(chǎn)公司可適度與負(fù)責(zé)人財(cái)政局溝通交流，盡量推遲土增結(jié)算時(shí)段，或拆換稅賦相對(duì)性偏輕的新項(xiàng)目開展結(jié)算；針對(duì)能推行以預(yù)征代結(jié)算的新項(xiàng)目，應(yīng)積j 爭(zhēng)得以預(yù)征代結(jié)算。

房地產(chǎn)開發(fā)商要想搞好納稅籌劃，不可以只是考慮到傳統(tǒng)式的籌備方式，由于傳統(tǒng)式方式關(guān)鍵集中化在開發(fā)設(shè)計(jì)公司內(nèi)部開展籌備，籌備的室內(nèi)空間、方式、實(shí)際效果都十分比較有限。要搞好籌備就必須將簡(jiǎn)易難題復(fù)雜，整體構(gòu)思是拓寬顧客價(jià)值，多造“關(guān)聯(lián)企業(yè)”，將盈利向上中下游拓寬。房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在外場(chǎng)多打造出好多個(gè)“關(guān)聯(lián)企業(yè)”，這種關(guān)聯(lián)企業(yè)有的將會(huì)在稅賦較低的地域，如建立的綠化公司坐落于高新科技科技園，歸屬于國家重中之重幫扶的高新企業(yè)，其公司所得稅率可可用15%的特惠征收率；有的將會(huì)享有相對(duì)的稅收政策，如建立一個(gè)新的廣告?zhèn)髅焦净蛸Y詢管理類擅長企業(yè)，運(yùn)用其個(gè)人所得稅稅收優(yōu)惠政策，將服務(wù)費(fèi)、代辦費(fèi)、宣傳費(fèi)、咨詢費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)向其輸出；有的將會(huì)有虧本的狀況，如回收一個(gè)當(dāng)初虧本比較嚴(yán)重的企業(yè)，開展所得稅的稅收抵免。歷經(jīng)左右實(shí)際操作以后，再運(yùn)用這種關(guān)聯(lián)企業(yè)與原先的關(guān)鍵公司產(chǎn)生關(guān)聯(lián)方交易，運(yùn)用價(jià)錢的高與低開展轉(zhuǎn)讓定價(jià)，人為因素地造就出避稅室內(nèi)空間來。

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